Einen Aussiedlerhof Umzubauen ist nicht nur mit behördlichen Fallstricken versehen, sondern auch teilweise mit hohen Kosten, welche oftmals nur schwer zu überblicken sind.
❗Seit 2021 sind auch Baumaterialien teilweise schwer bis nicht mehr zu bekommen! Informieren Sie sich vorher!
Sonst stehen Sie auf einer Baustelle und können nicht weiter bauen! ❗
Ein Umbau kostet zusätzlich Zeit und Nerven.
Oftmals wurden die Gebäude relativ günstig gebaut und auf effektive Dämmung verzichtet.
Zum Standard gehörten Hohlblock Betonsteine oder wenn es bereits hochwertiger herging, aus Ziegelsteinen.
Alte Bauernhäuser haben mit ziemlicher Sicherheit eine Holzbalkendecke. Der Zustand ist schwer zu überprüfen ohne genauer hin zu schauen. Offensichtliche Probleme wie das Setzen der Holzbalkendecke und Unebenheiten lassen sich mit dem blosen Auge sehen.
Die Zimmerdecken wurden oftmals bereits verputzt und als Putztträger Strohmatten verwendet.
Ebenso sind die Balkenzwischenräume teilweise isoliert – mit Tannennadeln.
Eine Balkendecke zu öffen ist aufwändig und lässt sich vor einem Kauf kaum bewerkstelligen.
Offensichtlicher ist es bei den Elektroinstallationen.
Schauen Sie in den Sicheurngskasten.
Sind hier noch alte Drehsicherungen eingebaut?
Sieht man Kabel?
Sind das alte Kabel oder erneuerte?
Wer hat die Installation durchgeführt?
Ein Elektriker oder in Heimarbeit?
Wie wird die Immobilie geheizt?
Sind noch Nachtspreicheröfen verbaut? Eine Holzheizung?
Es kann ein erhelblicher Aufwand sein die Heizung zu modernisieren, schnell kommt man von ein paar Installationsschlitzen zu ganzen Wänden die geschlitzt werden müssen und hinterher wieder verputz und gestrichen.
❗Zu bedenken möchte ich geben, dass im Zuge von möglichen Strom Blackout auch alle Heizungen betroffen sind die in irgend einer Form Strom brauchen um zu funktionieren. Sollten Sie krisensicher heizen wollen, bauen Sie einen Grundofen aus Lehm. Der speichert die Wärme sehr lange, produzirt sehr wenig Asche und kann mit vielen Brennstoffen berteiben werden (zur Not).❗
Wasserversorgung und Wasserrohre
Sollte die Wasserversorgung aus dem öffentlichen Netz erfolgen, können Sie sich glücklich schätzen. Sind Sie der letzte Anschluss im System oder führt die Hauptleitung noch weiter?
Wie alt sind die Wasserrohre?
Für alle Trinkwasseranschlüsse haben wir konsequent Edelstahl Rohre genutzt um so wenig wie möglich Schadstoffe im Trinkwasser zu haben.
Wie wird das Abwasser entsorgt?
Gibt es eine Dreikammergrube oder sogar nur eine Einkammergrube wie früher üblich? Die Landwirte haben diese Grube dann geleert und auf den Feldern verteilt.
Heute lässt sich das nicht mehr durchboxen.
Wenn die Immobilie an ein öffenliches Abwassersystem angeschlossen ist haben Sie eine große Sorge weniger.
Wir haben für unsere Immobilie die Einkammergrube durch eine Pflanzenkläranlage ersetzt. Durch ein natürliches Gefälle auf dem Grundstück konnten wir auf Pumpen und weitere Technik verzichten.
Dafür muss ein bis zwei Mal im Jahr eine Abwasserprobe genommen werden. Diese kostet zwischen 120 und 200 Euro (pro Probe).
Sind Sie kein Fachmann können die Sanierungsarbeiten auch nicht mal eben „Pi mal Daumen“ machen, dazu benötigen Sie einen Architekten oder Bautechniker. Vielleicht können Sie viele Arbeiten in eigener Regie erledigen. Es gibt am Bauernhaus viele Dinge, die behördlich geregelt werden müssen und einreichen können diese Behördenformulare nur ausgewiesene Fachfirmen. Ohne diese Formulare können Sie kaum einen Hühnerstall bauen.
Es ist auf jeden Fall ratsam sich so viele Fähigkeiten wie möglich anzueignen. Auf einem Aussiedlerhof gibt es immer und überall etwas zu reparieren oder Hand anzulegen.
Brauche ich immer eine Baugenehmigung?
Sie brauchen nicht immer eine Baugenehmigung für Ihren Umbau! Finden an dem Bauernhof lediglich nur Ausbesserungsarbeiten oder Reparaturen statt, bedarf es keiner Baugenehmigung. Ebenfalls genehmigungsfrei sind nach der NBauO zum Beispiel Gebäude und Vorbauten ohne Aufenthaltsräume sowie ein Toilettenhäuschen. Die Höchstgrenze dieser Bauten darf nicht mehr als 40 m³ umbauten Raum betragen. Ferner dürfen diese Räume auch nicht zu Ausstellungs- oder Verkaufsflächen genutzt werden.
Was genau ist Bestandsschutz im Baurecht?
Es bezeichnet im Baurecht das Recht des Eigentümers, eine bauliche Anlage mit einer ursprünglich legalen Nutzung, oder zumindest formell durch Erteilung einer baulichen Genehmigung legalisiert wurde, auch dann weiter nutzen und erhalten zu dürfen, wenn die Anlage in dieser Form weitergeführt wird.
Kann der Bestandsschutz aufgehoben werden?
Ändert sich die Nutzung des Bauernhofes, besteht die Gefahr, dass der Bestandsschutz aufgehoben wird, wenn Sie ihren privaten Hof in einen Reiterhof oder in einen Schweinemastbetrieb ändern wollen. Die Änderungen fallen exakt so lange unter den Bestandsschutz, wie sie die Quantität und Qualität der baulichen Anlage nicht verändern. Weichen die Änderungen von dem vorherigen Gebrauch ab, kann der Bestandsschutz verfallen.
Wie groß darf ich im Außenbereich genehmigungsfrei bauen?
Für die Baugenehmigung im Außenbereich gilt in den meisten Bundesländern als Faustformel, wenn die mittlere Wandhöhe maximal bis zu 3 m beträgt und die Grundfläche nicht größer als 30 m² umfasst. (Bitte prüfen Sie das für Ihre Region genau! Wir geben hier keine rechtlichen Beratungen!)
Was passiert bei einer illegalen Bauweise?
Wer ohne Baugenehmigung plant und baut oder saniert, riskiert mindestens ein Bußgeld. Möglich ist auch ein Baustopp oder Rückbau. Arbeiten in der Vorbereitung sind ebenfalls häufig genehmigungspflichtig. Es gibt für Schwarzbauten keine Verjährungsfrist, was schon Kleingartenbesitzer sehr oft zu spüren bekommen haben. Völlig klar, dass es dafür auch keinen Bestandsschutz gibt.
Wie groß darf ich landwirtschaftlich bauen, ohne Genehmigung?
Im § 65 BauO NRW wird geregelt, dass lediglich landwirtschaftliche Gebäude bis zu 4,0 m Firsthöhe gebaut werden dürfen. Das gilt aber nur zu einem vorübergehenden Schutz von Tieren und Pflanzen, die einem landwirtschaftlichen Betrieb dienen.
Land & forstwirtschaftliche Grundstücke
Voraussetzungen für einen solchen Kauf ist eine
Genehmigung für die Eigentumsübertragung für folgende Grundstücke:
• Grundstücke, auf den sich die Hofstelle oder ein Wirtschaftsgebäude eines Forst- oder landwirtschaftlichen Betriebes befindet.
• Grundstücke, die Forst- oder landwirtschaftlich genutzt werden oder zumindest nutzbar wären und nicht unter 1 Hektar groß sind.
Die Genehmigungen müssen schriftlich bei der nächsten Landwirtschaftsbehörde beantragt werden.
Weitere erforderliche Unterlagen sind:
• Vertragsentwurf oder notariell beurkundeter Vertrag
• eine Erklärung des Verkäufers / Verkäuferin, ob das verkaufte Objekt mit anderen Grundstücks-Objekten von ihm oder ihr eine zusammenhängende Fläche und räumliche Verbindung bildet
• Bearbeitungsdauer bis zu zwei Monate ab der Antragstellung
Hinweise zum Baugesetz: Bauen im Außenbereich § 35
Ein Bau oder eine Sanierung ist im Außenbereich nur zulässig, wenn öffentliche Belange dem nicht entgegenstehen. Hierbei handelt es sich um eine private Nutzung, sodass Landschafts & Forstbestimmungen hier nicht gegeben sind.
Hier sind alle Belange in einem außenbereichsverträglichen Rahmen laut Absatz 1. Nr. 3 unter folgenden Voraussetzungen gegeben.
• Die Arbeiten dienen einer zweckmäßigen Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz.
• Im Wesentlichen bleibt die äußere Gestalt des Gebäudes gewährt.
• Die bisherige Nutzung liegt im Bereich ihrer Aufgabe nicht länger als 7 Jahre zurück.
• Vor mehr als 7 Jahren ist das Gebäude zulässigerweise errichtet worden.
• In einem räumlich-funktionalen Zusammenhang steht das Gebäude mit der Hofstelle des forstwirtschaftlichen oder landwirtschaftlichen Betriebs.
• Es wird die Verpflichtung übernommen, keinen Neubau als Ersatz für die aufgehobene Nutzung vorzunehmen. Ausnahme: Der Neubau wird im Interesse der Betriebsentwicklung im Sinne des Absatzes 1 Nr. 1 erforderlich.
Unter gleichen Voraussetzungen gilt die Neuerrichtung eines gleichartigen Gebäudes zu Wohnzwecken an gleicher Stelle unter folgenden Voraussetzungen:
• Das bestehende Gebäude ist zulässigerweise gebaut worden.
• Das vorhandene Gebäude weist Mängel oder Missstände auf.
• Seit längerer Zeit wird das Gebäude vom Eigentümer selbst genutzt.
• Tatsachen geben Anlass zur Annahme, dass das neu errichtete Gebäude vom bisherigen Eigentümer für den Eigenbedarf genutzt wird. Hat der Eigentümer des Gebäudes im Wege der Erbfolge vom vorhergehenden Besitzer erworben, welcher es seit längerer Zeit selbst genutzt hat, ist es ausreichend, wenn der Zweck die Annahme rechtfertigt, dass das neue Gebäude für den Eigenbedarf des Eigentümers oder der ganzen Familie genutzt wird.
Was kann passieren, wenn der Aussiedlerhof in Ostdeutschland liegt?
Hier lässt die Substanz eines alten Bauernhauses zu wünschen übrig. Gibt es dazu einen Keller, muss um den Bauernhof herum der Boden ausgehoben werden, um den Keller abzudichten. In der Regel steigt die Feuchtigkeit der Wände vom Keller her nach oben. Der Feuchteschaden ist hier noch das kleinere Übel. Selbst im Westen wurden in den 70er und 80er-Jahren alte Bauernhäuser saniert.
Das Problem war, dass die Balken und Dachsparren im Ständerwerk meist mit PCP-haltigen Holzschutzmitteln behandelt wurden. Wurde so auch in der Ex-DDR als Standardprodukt gegen Holzschwamm eingesetzt. Das Kürzel setzt sich zusammen aus: „Pentachchlorphenol“, einem chemische Mittel um Pilze abzutöten. Leider zeigte sich, dass auch für Menschen das Mittel höchst ungesund ist. Selbst nach vielen Jahren können die ausdünstenden Gase aus dem Holz noch einen erhöhten Blutdruck,
Kopfschmerzen und Diabetes verursachen. Kommt es ganz schlimm, sogar bis zu einem Herzversagen führen.
Im Jahre 1989 wurde PCP von der Regierung verboten. Mit der Wiedervereinigung 1990 trat das Verbot dann auch in Ostdeutschland in Kraft.
Wie werde ich Herr der Lage bei PCP auf meinem Bauernhof?
Um einen Resthof davon zu befreien, gibt es zwei Möglichkeiten. Ist die Chemikalie nicht so tief in das Holz eingedrungen, lassen sich die Balken abschleifen und mit einem modernen Holzschutz neu versiegeln.
Ist das PCP jedoch schon tief in das Holz eingedrungen, muss das Gebälk komplett neu ersetzt werden. Beide Varianten können nicht aus der Portokasse bezahlt werden. Derartige Kosten sind geballt.
Wie verhält es sich mit dem Denkmalschutz?
Sollte Ihre gelpante Immobilie unter Denkmalschutz stehen, lohnt es sich drei mal hin zu schauen.
Asl Zimmermann habe ich an denkmalgeschützen Gebäuden gearbeitet. Ich kann Ihnen versichern, das sit als bauherr keine Freude. Ich würde die Finger von einer Denkmalgeschützten Immobilie lassen. Wenn Sie natürlich Herausforderungen mögen kann das ein spannendes Projekt werden!
Was kann die Gemeinde tun?
Für bebaute Bereiche im Außenbereich, welche nur zum Teil landwirtschaftlich geprägt sind und in denen die Wohnbebauung überwiegend vorhanden ist, kann die Gemeinde durch Satzung bestimmen, dass das Vorhaben, welches Wohnzwecken dient, im Sinne des Absatz 2 nicht bestritten werden kann, dass sie einer Darstellung im Flächennutzungsplan über Flächen für Wald oder Landwirtschaft widersprechen. Erstreckt werden kann die Satzung auch auf kleinere Gewerbe- und Handwerksbetriebe.
Natürlich können Sie auf Ihrem Hof auch privat ein oder zwei Pferde und Tiere wie Hund und Katze halten, solange sich niemand dadurch gestört fühlt. Wichtig ist hier auch die Einzäunung, die beantragt werden muss.
Nach dem Motto: „Vorbeugen ist besser als heilen“, steht Ihnen mit diesen Informationen der Weg für ein altes Bauernhaus frei.
💡 Bitte beachten Sie – alle Hinweise verstehen sich ohne rechtliche Gewähr. Bitte prüfen Sie für Ihr Projekt alle rechtlichen gegebenheiten und konsultieren im Zweifel einen Anwalt! 💡